中古住宅のリフォーム費用の相場|箇所別・築年数別の数字と、その読み方

先に結論:リフォーム費用の数字は3種類あり、混ぜて使えない

2025年度調査(2026年2月公表)では、自宅をリフォームした人の費用は平均405.4万円、中央値210.0万円でした(補助金を含む、n=1,175)。(出典: 一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者(検討者・実施者)実態調査 報告書」)

この数字は、中古住宅を買った人に限った統計ではありません。箇所別の金額は別の出所(見積事例)で、中古購入時の金額はさらに別の参考値です。

事業者(パナソニック)の完工物件の集計は、補助的に出てくる4つ目の出所です。部位別の件数や定義が書かれていないため、別枠で扱います。

数字の出所と調査条件

国の統計(国土交通省)は、部位ごとの実施割合と総額までで、箇所別の金額は出していません。箇所別の金額で公的機関の根拠になるのは、住まいるダイヤルの見積事例だけです。それも実績の統計ではなく、モデル住宅1件ごとの見積です。

(出典: 一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者(検討者・実施者)実態調査 報告書」/国土交通省住宅局「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」/公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター(住まいるダイヤル)「見積事例(戸建)」/パナソニック「リフォーム費用の相場と補助金【2026年版】」/SUUMOリサーチセンター「2017年 大型リフォーム実施者調査」)

総額の統計:平均と中央値、年度での動き

平均と中央値は約2倍近く開く

2025年度調査の実施者全体は、平均405.4万円、中央値210.0万円です(n=1,175、補助金を含む)。「平均約400万円」だけを典型として予算に置くと、中央値との差を見落とします。(出典: 住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者(検討者・実施者)実態調査 報告書」)

検討時の予算より、実際の費用は高い

検討時の予算の平均は310.4万円でした。実際の費用の平均との差は95.0万円です(405.4万円−310.4万円。編集部算出)。(出典: 同上)

一戸建てとマンション、年度での動き

(出典: 同上。2024年度・2023年度は同協議会の各年度の報告書)

平均は調査年度で大きく動きます。調査対象の年齢(20歳以上と25歳以上)も年度で違うため、1年度の値を典型にできません。

国土交通省の別調査

国土交通省の令和7年度調査(三大都市圏のリフォーム実施世帯、n=579)では、リフォーム資金の平均は170万円で、うち自己資金は143万円です。(出典: 国土交通省住宅局「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」)協議会の調査と金額が違いますが、調査には次の違いがあります。

• 対象地域が三大都市圏
• リフォーム資金の定義が自己資金と借入金(協議会の費用は補助金も含む)
• 対象期間が2024年4月〜2025年3月
• 調査方法が訪問留置き調査(協議会はインターネットリサーチ)

この調査でも、リフォームした住宅の取得方法は新築(分譲・注文)が過半で、既存(中古)住宅購入は21.1%です。中古購入者に限った数字ではありません。(出典: 国土交通省住宅局「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」)

築年数別:古いほど高いとは、統計では言い切れない

築後年数別の平均費用は次のとおりです。築後年数は「リフォームした住宅」のもので、買った時点の築年数ではありません。

(出典: 住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者(検討者・実施者)実態調査 報告書」。補助金を含む。nは年代構成を総務省人口構成にウェイトバックした後の値。築後年数別は平均を掲載)

築10〜20年未満で高く、20〜30年未満で下がり、その後は上がります。単調には増えません。50年以上はnが47と小さいため、参考にとどめます。

事業者(パナソニック)の目安表には、築20年で100〜500万円程度、築30年で800〜1,200万円程度、築40年で1,200〜2,000万円程度とあります。この表は築年数の定義(物件の築年数か)やnの記載がありません。上の統計とは別の、定義の分からない数字として扱います。同じ事業者の集計では、戸建てのリフォーム費用で最も多い価格帯は1,001〜1,500万円ですが、工事範囲の記載はありません。(出典: パナソニック「リフォーム費用の相場と補助金【2026年版】」。記事更新日 2026/04/07)

中古購入時の数字:物件価格の何割か(参考値・約2割は編集部算出)

中古住宅を買って入居前にリフォームした人の数字は、2017年の事業者調査にあります。

(出典: SUUMOリサーチセンター「2017年 大型リフォーム実施者調査」(2018年1月16日)。異常値を除く)

平均どうしで割ると、628.1÷3,156.3=約19.9%、つまり約2割です(編集部算出)。ただし次の点があります。

• 調査は300万円以上のリフォームをした人だけが対象で、工事の小さい人は含まない(平均が上に寄る)
• 分子のnが86、分母のnが92と違い、個々の物件の比率の平均ではない
• 原典に「対象N値が少ないため参考」とある。調査は2017年で、約9年前

同じ調査で、中古購入時に限らない大型リフォーム実施者全体(n=826)の平均費用は610.4万円でした。(出典: 同上)

水回りの見積事例

箇所別の金額は、住まいるダイヤルの見積事例(モデル住宅)です。実績の統計ではなく、実際の住宅では変わります。金額は材料費・工事費の地域差を考慮した幅(円表記)で、諸経費20%込です。

(出典: 住まいるダイヤル「見積事例(戸建)」。経済調査会「積算資料ポケット版リフォーム編2026」引用。洗面・浴室の事例は下地補修・大型設備の搬入費を含まない。2026年版、取得日 2026-10-10)

浴室の事例は給湯器の取替えを含むため、給湯器単体の行と足さないでください。トイレは、公的な実額の公表は見つからなかったため、見積事例の行がありません。

事業者(パナソニック)の完工物件の「主な価格帯」は、キッチン151〜300万円、浴室101〜150万円、トイレ21〜40万円、洗面所21〜40万円です。これは該当する工事を含む事例の総費用の集計で、部位別の件数は分かりません。同じページに、キッチンは100〜300万円という別の書き方もあります。上の見積事例とは出所が違うので、並べて平均しません。(出典: パナソニック「リフォーム費用の相場と補助金【2026年版】」。約10,000件、2019年5月〜2025年8月)

国土交通省の調査では、リフォームした部位の選択率はトイレが19.5%でした(複数回答、n=579)。費用ではなく実施割合です。(出典: 国土交通省住宅局「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」)

購入後すぐ直す箇所を金額ではなく順番で絞りたいときは、購入後すぐ直す箇所を、期限・悪化・負担で分けるを使ってください。給湯器の見方もそこにあります。

内装の見積事例

(出典: 住まいるダイヤル「見積事例(戸建)」。諸経費20%込。モデル住宅の見積で実績ではない)

同じ壁の仕上げ替えでも、珪藻土の壁のみの事例は201,867〜313,409円と別の水準です(出典: 住まいるダイヤル「見積事例(戸建)」)。仕上げ材で金額が変わるため、面積と仕様を合わせて見ます。

外壁・屋根:塗装・カバー・張替え・葺替えで桁が変わる

同じ屋根面積(101.0㎡)、同じ外壁面積(125.0㎡)の事例で、工法ごとの幅を並べます。

(出典: 住まいるダイヤル「見積事例(戸建)」。諸経費20%込のモデル住宅の見積)

外壁は、窯業系サイディング張替えが塗替え(可とう形改修塗材)の約3.4〜3.6倍です(上限どうし約3.4倍、下限どうし約3.6倍。編集部算出)。

読むときの注意は2点です。

• 屋根のカバー工法は重量が増すため、耐震性の確認が必要と同ページにあります
• 外部足場の計上は、工事内容・敷地で異なる旨の注記があります。外壁の事例は、塗替えの別途費用が処分費・ひび割れ補修費、張替えの別途費用が処分費・運搬搬入費で、どちらも総計に含みません

事業者の集計では、外装・屋根・エクステリアのリフォームの40.3%が50万円まで、24.1%が301万円以上で、幅は大きく開きます。(出典: パナソニック「リフォーム費用の相場と補助金【2026年版】」)国土交通省の調査では、外壁を工事した割合は20.6%です(複数回答、n=579)。(出典: 国土交通省住宅局「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」)

内訳と見積書:何が含まれ、何が含まれないか

見積事例の総計は、諸経費として工事費合計の20%を計上しています。施工会社によって率は異なる、と同ページに書かれています。事業者(パナソニック)の説明では、諸経費は総工事費の10%前後とも、早見表では工事費の10〜20%前後とも書かれ、同じページでも書き方が揺れています。

(出典: 住まいるダイヤル「見積事例(戸建)」/パナソニック「リフォーム費用の相場と補助金【2026年版】」)

内訳の割合(設備・工事・諸経費・仮設・解体)は、この記事では算出していないため載せません。

耐震補強:補助制度の事例・モデルケース・見積事例の3種類の数字

耐震は、種類の違う3つの数字があります。

(出典: 一般財団法人日本建築防災協会「耐震改修の工事費目安」/国土交通省「住まいの耐震化 家族を思う、強い家:補助金・支援制度について」/住まいるダイヤル「見積事例(戸建)」)

どの数字も、購入予定の物件の耐震補強の見積りではありません。建物の状態は、契約前の調査で見える範囲に限りがあります。建物状況調査で分かる範囲と限界で確かめてください。

数字の読み方と予算の置き方

(出典: 住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者(検討者・実施者)実態調査 報告書」。一戸建ての差は同報告書の記載値。他は前節までの各出典)

予算を置くときは、次の3つを守ります。

• 一つの数字ではなく、幅で持つ。平均と中央値が約2倍近く開くため、どちらを基準にするかで見当が変わる
• 見積事例・事業者の集計・統計を足し合わせない。出所と前提が違う数字を重ねても、合計の根拠にならない
• 見積書では、処分費・下地補修・搬入費・足場・諸経費が含まれているかを確かめる

総額の最初の見当は、中央値(210.0万円)と平均(405.4万円)の間に置けます。ただし一戸建ては上に寄り、平均は470.1万円です。直す箇所が決まっているなら、同じ層の見積事例(上の各節)で確かめます。新しい計算はしていません。幅が決まったら、中古住宅の総予算を計算するの欄に入れて総額で見てください。

予備費の割合は、公表された数字を確かめられなかったため、この記事では示しません。調査で見えない劣化は、契約後に追加の費用になりえます。調査で見える範囲は建物状況調査で分かる範囲と限界で確かめられます。

次に見るもの

幅を決めたら、物件価格・諸費用とあわせた総額で確かめます。直す箇所を全部は直せないときは、金額ではなく順番で絞ります。