中古住宅の購入の流れ|どこまで引き返せて、どこから戻れないか

購入の流れと、引き返せる地点の早見表

不動産適正取引推進機構(RETIO)などが監修した「不動産売買の手引」(令和8年度版)にある既存住宅の購入の流れは、物件情報収集、物件の選定、物件の見学・確認、購入申込み、重要事項説明、売買契約締結(手付金の授受)、決済・引渡し、登記完了の順です。媒介業者に依頼する場合は媒介契約を締結します。売主や販売会社によって異なる場合があります。(出典: RETIO「不動産売買の手引 令和8年度版」)

国土交通省の2014年の検討会資料にある例示図では、契約後の流れは、住宅ローン契約の締結、物件の最終確認、残金決済、物件の引渡し、登記手続き、引越し・入居の順です。住宅ローン契約は売買契約の後に置かれています。ただしこれは2014年時点の例示図で、現行の手続をすべて網羅したものではありません。宅建業法で書面交付が義務とされているのは、この図では媒介契約・重要事項説明・売買契約の3つです。(出典: 国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」)

各行の根拠は、以降の節で出典とあわせて書きます。

物件探し・内見: 先に条件で落ちる物件がある

融資や税の控除には、物件そのものの条件があります。気に入った物件が、あとから条件を満たさないと分かることがあります。

(出典: 住宅金融支援機構【フラット35】「対象となる住宅・技術基準」/国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」。令和8年4月1日現在法令等。フラット35の一戸建て等には地上2階以下の共同建てを含みます)

新耐震設計基準は昭和56年6月から施行され、木造は平成12年にさらに耐震性を強化する改正がありました。ただし、個々の建物の耐震強度は耐震診断を受けないと判断が困難です。また、水防法に基づくハザードマップ(洪水・雨水出水・高潮)のうち市町村提供のものは重要事項説明の項目ですが、これ以外のハザードマップは宅建業者の説明は原則ないため、自分で確認します。(出典: RETIO「不動産売買の手引 令和8年度版」)

物件の条件が見えたら、中古住宅の総予算を試算するで総額を置いてみると、融資の前提が具体的になります。

購入申込み(買付証明書): 契約ではないが、軽くもない

買付証明書や売渡承諾書を作成しても、確定的な意思表示ではなく、契約は成立していないと解されます。ただし、申込みを取り消したらキャンセル料を請求された事例があります。また、「仮契約だから」といわれて気軽に署名・押印し、やめると言ったら多額の違約金を求められた事例もあり、仮契約書は作らないよう注意されています。(出典: RETIO「不動産売買の手引 令和8年度版」)

申込み後〜契約前: 重要事項説明とインスペクション

重要事項説明は、宅建業者が契約が成立するまでの間に書面(重要事項説明書)を交付し、宅地建物取引士が説明することが義務づけられています。買主は説明を受ける際に宅建士証を確認します。契約前のできるだけ早い時期に受けるのがよいとされています。宅建業者の禁止行為には、契約するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むことも含まれます。編集部の助言として、契約当日に初めて説明を受ける進め方は避けるのが安全です。(出典: RETIO「不動産売買の手引 令和8年度版」)

宅建業者に耐震診断の実施自体の義務はなく、診断記録があるときにその内容が説明されます。(同上)

インスペクション(建物状況調査)の手順上の位置は次のとおりです。

売買契約: ここから戻れなくなる点を契約書で確認する

契約後に引き返せるかは、手付、ローン特約、契約不適合責任の3つの条項で決まります。売主が宅建業者か個人かで、適用される制度が違います。

(出典: RETIO「不動産売買の手引 令和8年度版」。保全措置の10%は完成物件の場合で、未完成物件は5%)

手付と解除。 手付は原則として解約手付で、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は倍額を償還して契約を解除できます(例: 手付100万円なら買主は100万円を放棄、売主は200万円を支払う)。理由は不要ですが、相手方の履行の着手後は手付解除できません。手引は、手付解除の期限について、制度趣旨から長い期限の設定が望まれ、契約締結日から少なくとも1か月以上が望ましいとしています。これは手引が示す期限設定の推奨で、法律上の決まりではありません。手付の額は、一般に売買金額の5〜10%程度とされることが多いようです。これは上限・下限の定めではなく、手付なしや少額の手付での契約はトラブルが多いとされます。(出典: RETIO「不動産売買の手引 令和8年度版」)

ローン特約。 融資利用の特約があるとき、契約書のひな形では、融資承認予定日のうち最終予定日までに承認を得られないと契約は自動的に消滅し、売主は受領済の金員を無利息で返還します。期日と内容は契約ごとに違います。ひな形には買主が速やかに融資を申し込む義務も定められており、怠ると解除できない場合があります。(出典: 同上)

契約不適合責任。 民法の原則(特約がない場合)では、買主は種類・品質の契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知しないと、追完請求・代金減額・解除・損害賠償請求ができなくなります。ただし上の表のとおり、売主が宅建業者なら引渡しから2年以上の特約が可能で、個人売主では短縮や免責の特約が一般的です。そのため、売主が負う期間や、売主が明示した故障・欠陥の内容は、契約前に契約書で確認する項目です。(出典: 同上)

契約後〜決済・引渡し: 融資承認から登記まで

契約後の流れは次のとおりです(国土交通省の例示図に基づく)。

1. 住宅ローン契約の締結(ローン特約の最終予定日までに承認が得られる必要がある)
2. 物件の最終確認
3. 残金決済
4. 物件の引渡し
5. 登記手続き
6. 引越し・入居

(出典: 国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」。2014年の例示図)

事前審査を含む融資の手続きの順序は、利用する金融機関で確認してください。

• ✓ローン特約の最終予定日までに融資の承認が得られる段取りか
• ✓契約書で確認した物件の状況(明示された故障・欠陥)が、引渡し前の最終確認で変わっていないか
• ✓手付金等の保全措置が必要な取引(売主が宅建業者)で、保証書などが交付されているか
• ✓引渡し日と、入居できる日の段取りが合っているか(控除を受けるなら、取得から6か月以内に居住開始)

住宅ローン控除(中古)は、取得の日から6か月以内に居住の用に供することが要件です。控除を受ける最初の年分は確定申告が必要で、給与所得者は2年目以降、年末調整で適用を受けられます。給与所得者以外は、年末調整での適用はありません(確定申告)。(出典: 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」。令和8年4月1日現在法令等)

補足として、媒介報酬の上限の例を1つ挙げます。物件価格1,000万円(税別)の売買で、依頼者の一方から受けることができる上限は、200万円×5.5%+200万円×4.4%+(1,000−400)万円×3.3%=39.6万円(税込)です。(出典: 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」)

期間はどう考えるか

購入全体にかかる期間は、各社のコラムで「1〜3か月」などと書かれていますが、出所が示されていません。今回の調査では、全体の所要期間を示す公的な統計は確認できませんでした。そのため、この記事は期間を数値で言い切らず、制度や契約書で決まっている区切りだけを表にします。

自分の購入の期間は、この区切りを契約書の日付に置き換えて逆算するほうが確かです。

自分の場合の進め方: 次に確認すること

• 売主が宅建業者か個人かを最初に確認します。手付の上限・保全措置・契約不適合責任の期間が変わります。
• 融資の種類を決めます。フラット35を使うなら、築年・床面積・接道・適合証明書の条件が物件選びに戻ってきます。住宅ローン控除を受けるなら、築年・床面積・入居期限と所得の条件を確認します。
• 築年が昭和56年前後なら、耐震の基準日が制度ごとに違うことを前提に、どの制度の条件に当たるかを見ます。
• 申込みの前に、重要事項説明を早めに受けられるか、インスペクションを入れるなら売主の承諾が取れるかを確認します。